ריבית הפריים ותמהיל המשכנתא — מדריך היועץ ל-2026

תמהיל טוב הוא לא "הריבית הכי נמוכה" — הוא איזון בין עלות, יציבות והגמישות של הלקוח. הנה המסגרת הרגולטורית שכל תמהיל חייב לעמוד בה, לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל.

המגבלות הקשיחות

• רכיב הפריים והמשתנה: עד שני שליש (66.66%) מההלוואה בריבית משתנה, ומתוכו — עד שליש (33.33%) ברכיב שהריבית בו משתנה בתדירות של פחות מחמש שנים (כולל פריים).
• יחס החזר להכנסה (PTI): עד 50%. מעל 40% — הבנק מקצה משקל סיכון גבוה ועלול לייקר או לסרב.
• שיעור מימון (LTV): 75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% למשקיע.
• תקופה: עד 30 שנה.

הפריים בפועל

ריבית הפריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%. כשמציגים ללקוח תרחיש, חשוב להבהיר: הפריים והמדד עשויים להשתנות, וההחזר איתם. תמהיל שמניח ריבית קבועה לנצח הוא הטעיה.

איך בונים

שלבו רכיב קבוע (יציבות), רכיב פריים (גמישות וריבית נמוכה יחסית), ורכיב צמוד/משתנה לפי סיבולת הסיכון. הציגו ללקוח את ההחזר החודשי בשפה שהוא מבין — "תשלם X בחודש" — לא "פריים פלוס 0.5%".

הכלל: תמהיל מנצח הוא כזה שהלקוח מבין, יכול לעמוד בו גם אם הריבית תעלה, ועומד ב-100% במגבלות בנק ישראל.